Por Federico Schmalen
Tres fuentes de financiamiento para resolver el sueño de la casa propia. Existe un fuerte déficit en materia de crédito hipotecario privado del sector bancario destinado a los sectores medios que se ve compensado por el Pro.Cre.Ar. Para los sectores en situación de emergencia existen decenas de programas de Planificación.
El sueño de la casa propia es compartido por las familias de casi todos los sectores sociales de nuestro país. Desde aquellos más relegados que se encuentran en situación de emergencia habitacional hasta aquellos sectores medios que ya destinan, mes a mes, alrededor del 30% de sus ingresos familiares al pago de un alquiler.
En la última semana hubo dos noticias que reflejan parte de la realidad de la situación de nuestro país en lo que se refiere a las denominadas soluciones habitacionales.
Por un lado, el gobierno nacional logró colocar exitosamente en el mercado 1.416 millones de dólares del BONAR 2024 cuyo destino será, según adelantaron las autoridades de economía, el de financiar obras destinadas, entro otros ítems a planes de vivienda popular.
Por otro lado, a principios de la semana, Rogelio Frigerio, director del Banco Ciudad, tuvo que reconocer que, a tres años de su lanzamiento, el plan de créditos hipotecarios "Primera Casa", ofrecido por la entidad porteña, apenas pudo sustanciar el otorgamiento de 2500 préstamos a razón de 75 por mes. De hecho, el plan redujo sus fondos entre el primer año y el segundo en un 44% pasando de $ 6,67 millones a $ 3,92 millones.
El fracaso del Plan, en rigor de verdad, es el reflejo de un límite más general del crédito hipotecario privado en la Argentina. De hecho, según el último informe del CEFID-AR sobre créditos al Sector Privado No financiero los créditos personales (en dólares y en pesos) destinados a la vivienda explican, a febrero de 2015, apenas el 3,98% del total de la cartera de créditos vigentes del sistema financiero y, además, muestran una caída interanual de algo más del 3%.
La línea del Banco Ciudad, a pesar de ofrecer tasas subsidiadas con relación a sus competidores del sector privado, no logra escapar de la lógica de rentabilidad del sector financiero en la medida en que establece, ya a partir del cuarto año (sobre un total de 20), una tasa de interés del 19 por ciento cuyas cuotas son inaccesibles para la gran mayoría de la población que carece de vivienda.
Es por eso que, especialistas consultados por este diario, coincidieron en señalar que, a partir de la reforma de la carta orgánica del BCRA, es posible y recomendable intervenir en el mercado de créditos fijando, tal como se hiciera en diciembre de 2012 con la Comunicación 5319 que establecía la obligatoriedad de ofrecer créditos equivalentes al 5% de los depósitos a los sectores productivos con tasas altamente subsidiadas, un cupo para el crédito hipotecario.
Según datos proporcionados por el equipo de presidencia de la Auditoría General de la Ciudad en base a datos oficiales, en la Ciudad de Buenos Aires existe en el distrito medio millón de habitantes con déficit habitacional mientras que, entre 2008 y 2013, el porcentaje de la población porteña que se ve obligada a alquilar se incrementó desde un 27,8% a un 32,10% del total de los habitantes de la ciudad. El fracaso del plan Primera Casa tuvo un correlato en el lanzamiento posterior del Plan "Alquilar se Puede" que se adapta a esa realidad y, lejos de dar solución al "sueño de la casa propia", ofrece créditos para afrontar los crecientes costos de las operaciones inmobiliarias en materia de adelantos, depósitos, sellos y comisiones inmobiliaras a una tasa del 19,5 mensual. Según la misma fuente desde 2010 a diciembre de 2014 el precio promedio de los alquileres pasó de $ 2224 a $ 4772.
Para soslayar esa falencia de acceso al crédito hipotecario privado para los sectores medios y medios bajos (y para reactivar el sector de la construcción) es que el gobierno nacional impulsó desde 2012 en plan Pro.Cre.Ar como una vía de acceso al crédito hipotecario viable que se sumó a los planes de vivienda existentes con financiamiento de la Secretaría de Obras Públicas del Ministerio de Planificación de la Nación y cuya ejecución queda en un 100% en manos de las Provincias y Municipios.
Estos planes apuntan a los sectores de menores recursos y en situación de emergencia habitacional. En el caso de la CABA, además, existían planes de vivienda destinados al mismo segmento y con financiamiento del Instituto de la Vivienda (IVC).
Sin embargo, según los datos proporcionados por el equipo de la presidencia de la Auditoria de la CABA, desde 2012 ya no hay datos sobre construcciones de viviendas con ese financiamiento que en 2011 y 2010 habían sido nulas. En 2009 se habían informado apenas 9 viviendas que contrastan con las 1500 realizadas según datos oficiales en 2006 o las casi 700 realizadas en 2005 y 2007.
En la ciudad, además, existe la ley 341/964 que reglamenta el otorgamiento de créditos para soluciones habitacionales destinados a sectores de bajos recursos y con tasas subsidiadas pero que otorgó apenas 99 créditos en 2012, 73 en 2013 y 44 en 2014.
Según datos oficiales publicados por la Secretaría de Obras Públicas de la Nación, como parte de la decena de programas de vivienda vigentes financiados con el presupuesto nacional (PFREACT I y II, PFSH, PFCV, FONAVI, entre otros) y que fueron relanzados en mayo de 2003, para diciembre de 2014 se habían concluído 452.409 viviendas, se encuentran en ejecución 119.998 y está planificado el inicio de las obras de 57.474 viviendas más.
Además en el mismo período se registraron, con el mismo financiamiento, obras denominadas de mejoramiento (que incluyen urbanizaciones, acceso al agua potable y red de cloacas, entre otros) por un total de 432.392 terminadas, 117.593 en ejecución y 10.316 planificadas. Entre ambas modalidades se han registrado 5.355.819 beneficiarios en todo el país.
De ese total, la Ciudad de Buenos Aires se benefició con 6.639 viviendas terminadas, hay 2926 en ejecución y 794 planificadas mientras que la provincia de Buenos Aires concluyó 88.508 viviendas, tiene 28.802 en ejecución y 10.772 planificadas. El resto se reparten entre las otras 22 provincias que tienen entre 26 mil (Misiones) y 4.474 (Tierra del Fuego) viviendas terminadas; 11.725 (Chaco) y 821 (La Pampa) en ejecución y 4663 (Mendoza) y 664 (Santa Cruz) planificadas.
En el marco de estas políticas financiadas por el Tesoro hay un presupuesto asignado para el año 2015 de $ 31.270 millones que implican un crecimiento del 948% desde 2007 a esta parte y de un 102% con relación al año 2014.
Parte de los recursos obtenidos por la emisión del Bonar 2024, según declaró el Ministro de Economía de la Nación, incrementarán los recursos para financiar alguno de estos proyectos en marcha en la medida en que el propio Kicillof aclaró que no serían destinados al financiamiento del Pro.Cre.Ar que se nutre de recursos de la ANSeS.
Este programa está orientado a la satisfacción de la demanda de créditos hipotecarios del segmento que debería ser abastecido por la oferta de crédito bancario privado y que, como se ha señalado, no está acorde a las posibilidades de la demanda ni admite segmentaciones según ingresos del grupo familiar.
Por el contrario, el Pro.Cre.Ar establece un interés anual de 2% los primeros cinco años para quienes tienen ingresos familiares hasta $ 8.000, que luego pasa a tener un tope de 4% hasta el final del crédito.
Para los hogares con ingresos hasta $ 16 mil, la tasa va de 7 a 13,75%; hasta $ 22 mil, de 10% a 15%; hasta $ 28 mil, de 11% a 16%; y hasta $ 35 mil, de 14% a 18 por ciento.
Desde su lanzamiento hasta fines de 2014 el Plan Pro.Cre.Ar ofreció financiamientos por más de 35 mil millones de pesos y consagró 114.445 soluciones habitacionales de los cuales un 55% fueron destinados a la construcción de vivienda, un 8% para la compra de terreno y la construcción, un 14% para refacción del hogar y un 8% para ampliación del hogar.
Un 28% del total de los créditos fueron otorgados al segmento que menos ingresos obtiene, un 42% al segundo escalón y sólo el 1% fue otorgado al sector con mayores ingresos.
La lógica del plan atiende también a reactivar el sector de la construcción. De hecho, según un informe de la consultora Ecolatina que se conoció esta semana para este año "se prevé un repunte de la construcción, estimulado tanto por un incremento de los desarrollos privados como del gasto público".
Según la misma consultora, durante este año habrá una expansión significativa del gasto público que se volcará a estimular el consumo, pero también será destinado a la construcción (obra pública y mayores créditos vía el Plan Pro.Cre.Ar). Ya en el primer trimestre de 2015 los despachos de cemento se expandieron 7,2% y asegura que el Plan Pro.Cre.Ar duplicará sus recursos este año con relación a lo ejecutado durante el año 2014.
Con todo, el plan ha debido superar algunos escollos. El principal de ellos ha sido la creciente especulación que se ha generado con el valor de los terrenos que, frente al contexto de gran liquidez que se ha creado con el plan, incrementaron sus precios sensiblemente.
Para poner un límite a esa especulación y viabilizar el acceso a la vivienda, el Pro.Cre.Ar, paulatinamente , se ha propuesto otorgar los créditos ya asociados con terrenos previamente asignados en acuerdo con provincias y municipios.
En el caso de la Ciudad de Buenos Aires los niveles de especulación con los terrenos se han multiplicado exponencialmente fruto del proceso de especulación inmobiliaria que vive la ciudad por su propia dinámica, ahora acentuado por los planes Pro.Cre.Ar. De hecho, en la ciudad, por los valores de la tierra y del metro cuadrado, la efectivización de los créditos ha sido muy dificultosa para los sectores medios que han tenido que optar por mudarse a la provincia o resignar la posibilidad de acceder a un crédito incluso habiendo sido beneficiados con el mismo. Por ese motivo se han implementado también en la ciudad planes para superar esos obstáculos. Así ya están en marcha el Pro.Cre.Ar Parque Patricios (Estación Buenos Aires) que incluye la construcción de 2.941 viviendas con una superficie de 309.904 metros cuadrados y que daría solución habitacional a 11.764 personas con una inversión pautada en 1.816 millones de pesos y el Pro.Cre.Ar Pompeya (Estación Sáenz) que que incluye la construcción de 900 viviendas con una superficie de 91.857 metros cuadrados y que daría solución habitacional a 3600 personas con una inversión pautada en 533 millones de pesos.
En la ciudad, además, el estado nacional creó la Sociedad Anónima "Playas Ferroviarias de Buenos Aires SA" que se encuentra capitalizada con 3 terrenos en Liniers, Palermo y Caballito de 74 hectáreas en total, valuados en $ 2,5 millones. La empresa realizará los concursos para desarrollos urbanísticos, que contienen viviendas, instalaciones deportivas, culturales, de salud, centros comerciales, espacios gastronómicos, espacios verdes e integración al transporte público.
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